Dalam proses jual beli tanah, umumnya terdapat dokumen yang disebut PPJB. Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB adalah dokumen atau surat perjanjian pengikat sementara antara penjual dan pembeli. Dokumen ini dibuat sebelum melakukan pelunasan property. Properti yang dimaksud disini adalah tanah ataupun rumah. Dokumen atau surat perjanjian ini dikeluarkan sebelum membuat Akta Jual Beli (AJB) yang disaksikan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pembuatan akta ini bertujuan agar ketika kesepakatan telah terjadi, penjual tidak menjual properti tersebut kepada pihak lain. Sedangkan dari sisi pembeli, perjanjian ini dapat mengikat agar tetap melanjutkan sampai pada tahap pelunasan transaksi. Adapun data kepemilikan yang tertulis dalam PPJB juga masih atas nama penjual.
PPJB merupakan akta non-autentik yang dilakukan antara penjual dengan pembeli tanpa melibatkan notaris, namun meskipun berupa akta non-autentik atau akta di bawah tangan, pembuatan PPJB sebaiknya tetap dilakukan oleh seorang notaris. Karena PPJB akan menjadi bukti pelengkap dalam proses pembuatan akta tanah agar legalitasnya lebih terjamin. Dengan demikian, salah satu pihak tidak dapat mengingkari kesepakatan yang telah dibuat bersama notaris. Meski demikian, aturan hukum PPJB di Indonesia ada yang menggunakan istilah PPJB yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021. Pada Peraturan Pementintah Nomor 11 Tahun 2021 Pasa 1 angka 10 menyebut, “Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani Akta Jual Beli (AJB)”.
Jenis-jenis PPJB :
Terdapat 2 (dua) jenis PPJB dalam proses jual beli property tanah ataupun rumah, Pertama, PPJB belum lunas, dibuat untuk transaksi jual beli tanah yang proses pembayarannya belum lunas. Kedua, PPJB lunas untuk transaksi jual beli yang sudah dibayar lunas, tetapi belum dilakukan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Kondisi ini disebabkan karena masih ada proses yang belum selesai seperti sertifikat tanah atau bangunan yang perlu dipercah terlebih dahulu.
Objek Pengikat dalam PPJB :
Objek yang terlibat dalam PPJB adalah lokasi tanah dan luas bangunan yang keduanya dilengkapi dengan gambar arsitektur, nomor kavling, luas tanah, serta perizinan. Segala informasi terkait objek pengikat dalam PPJB ini harus dituliskan secara rinci dan detail.
Peraturan Penggunaan PPJB :
Dalam menggunakan sistem PPJB, rumah susun, rumah deret, atau rumah tunggal yang masih dalam tahap pembangunan diperbolehkan memperjualbelikan atau memasarkan jika sudah memenuhi syarat sebagai berikut :
- Status kepemilikan tanah yang jelas;
- Memuat hal-hal yang diperjanjikan;
- Memiliki izin;
- Memenuhi ketersediaan sarana, prasarana, dan fasilitas umum; dan
- Proses pembangunan tersebut setidaknya sudah mencapai 20% (dua puluh persen).
Kewajiban pihak pertama dan pihak kedua :
Pihak Pertama (Penjual) :
- Memastikan tanah atau bangunan terjamin legalitasnya;
- Menjamin tanah atau bangunan tidak terlibat sengketa;
- Wajib menyerahkan property sesuai dengan yang telah ditawarkan dan disepakati;
- Tidak boleh memberikan atau menawarkan tanah atau bangunan kepada calon pembeli lain setelah PPJB selesai dibuat;
- PPJB yang telah dibuat, menjadi pegangan pembeli.
Pihak Kedua (Pembeli) :
- Membayar angsuran atau melunasi property sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian;
- Membayar denda jika terlambat melakukan pembayaran angsuran atau pelunasan.
Rincian Isi PPJB
Berikut beberapa faktor penting yang harus ada di dalam akta PPJB
- Identitas kedua belah pihak yang terlibat dalam PPJB;
- Memuat kewajiba penjual;
- Objek yang menjadi dasar perjanjian;
- Jaminan penjual;
- Tangga serah terima;
- Perawatan bangunan;
- Penggunaan bangunan;
- Pengalihan hak milik bangunan;
- Pembatalan perjanjian; dan
- Penyelesaian masalah.
Fungsi PPJB dalam Jual Beli Bangunan
Saat ingin menjual property baik tanah atau bangunan, terkadang timbul kekhawatiran akan kelangsungan transaksi tersebut, baik dari sisi penjual ataupun pembeli terutama jika tanah atau bangunan yang ditransaksikan tersebut bernilai tinggi. Untuk mencegah sengketa, perselisihan yang timbul dikemudian hari perlu adanya PPJB. Surat perjanjian ini berperan sebagai jaminan hukum yang dapat mengikat kedua belah pihak serta objek apa yang diperjualbelikan. Selain itu, PPJB merupakan langkah awal pembuka dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB) sebagai bukti keseriusan transaksi jual-beli agar proses selanjutnya dapat berjalan dengan lebih aman dan mudah.
Penjualan Properti Yang Terikat PPJB
Rumah yang terikat PPJB bisa dijual ke pihak lain oleh pembeli dengan catatan dalam perjanjian diatur mengenai pembatalan kontrak ataupun perjanjian pengalihan hak. Dalam hal ini, PPJB mengalihkan dari pembeli ke pihak ketiga. Proses pengalihan hak ini juga harus ada atas persetujuan semua pihak yang terlibat. Pembatalan atau pengalihan hak yang dikenakan denda tergantung pada kesepakatan awal transaksi pihak pertama sebagai penjual kepada pihak kedua sebagai pembeli. Namun, pada umumnya denda pembatalan atau pengalihan hak ini harus dibayarkan oleh pihak kedua sebagai pembeli. Properti yang meliputi tanah ataupun bangunan yang sudah mendapatkan akta PPJB boleh dijual kepada pihak lain oleh penjual. Namun, transaksi penjualan ini harus berdasarkan persetujuan pihak kedua.
